Grondbeleid

ALGEMEEN

Grondbeleid richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving. Doelstellingen van het grondbeleid zijn:

• het bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik• het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik
• het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren, ontwikkelaars en de overheid
• het beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen.

Deze doelstellingen legitimeren de overheid om in te grijpen in de grondmarkt en een regierol voor zichzelf op te eisen. Voorwaarde voor ingrijpen in de grondmarkt, om daarmee publieke doelen te realiseren, is transparantie. De overheid moet aan de markt duidelijk kunnen maken waarom ze in het ene geval publiekrechtelijke middelen inzet en in het andere geval als marktpartij opereert. Met het oog op de nieuwe rolneming van de gemeente, waarbij sprake is van een terugtredende overheid, wil de gemeente steeds minder als risicodragende ondernemer in projecten gaan participeren.

Gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de Bouwgronden in Exploitatie (BIE's); de zogenaamde grondexploitaties. Hierin kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen vertalen we financieel en geven een onderbouwing van de winstneming en de beleidsuitgangspunten van de reserves in relatie tot de risico’s in grondzaken. Kortheidshalve verwijzen we naar het MPG 2018 dat we in de eerste helft van 2018 hebben aangeboden aan de gemeenteraad. Tevens verwijzen we naar de Paragraaf 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de programmarekening, waarin ook de risico’s en reserves van het grondbeleid staan.

WET RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDBELEID

De huidige Wro maakt het mogelijk regietaken krachtiger ter hand te nemen zonder zelf per definitie ontwikkelaar te zijn bij de productie van bouwgrond. De gemeente kan aan de initiatiefnemer/eigenaar van een locatie eisen stellen voor ontwikkeling van de gehele locatie. De Grondexploitatiewet biedt een basis om met initiatiefnemers privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan waarbij we, naast het stellen van kwaliteitseisen, afspraken maken over het moment van verhaal van gemaakte kosten.

Mochten initiatiefnemers geen overeenkomst willen aangaan, dan kent de Grondexploitatiewet mogelijkheden tot het verplichten van het kostenverhaal. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit waarmee een locatieontwikkeling mogelijk wordt (bijvoorbeeld een bestemmingsplan), moeten we vaststellen of het kostenverhaal is verzekerd en of het stellen van locatie-eisen nodig is. Als dat niet het geval is, dan kan de gemeente vervolgens door het vaststellen van een exploitatieplan de regie op de ruimtelijke ontwikkeling behouden en de kosten die daarmee samenhangen afdwingen.

Voor verkennende gesprekken met initiatiefnemers voor locaties die ontwikkeld kunnen worden, hebben we jaarlijks een budget van € 250.000 opgenomen. Mogelijk is dat na verkennende gesprekken de initiatiefnemer van een vervolg afziet. Voor de initiatieven die wel doorgaan, sluiten we een overeenkomst af. De initiatiefnemer verplicht zich tot een bijdrage in de plankosten. Het saldo tussen deze bijdrage in de plankosten en de feitelijk gemaakte plankosten verrekenen we in de eerder genoemde jaarlijkse raming.

ACTIEF GRONDBELEID EN FACILITEREND GRONDBELEID

Voorheen was actief grondbeleid ons uitgangspunt, met de daarbij behorende grondverwervingen en het bouw- en woonrijp maken van het projectgebied. Bij de huidige ruimtelijke ontwikkelingen laten we dit, waar mogelijk, bij de markt.

Bij faciliterend grondbeleid is altijd sprake van een samenwerkingsvorm met private partijen. In de hierbij afgesloten overeenkomsten staan afspraken over kwaliteit, programma, bouwrijp maken en woonrijp maken, en de bijdrage in de plankosten. Hierdoor behouden we regie over de afgesproken ontwikkeling en beperken we de risico’s voor de gemeente.

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente bij aanvang van het project (bijna) alle gronden in haar bezit. Zij draagt dan ook alle risico’s van de grondexploitatie. Winstnemeningen kunnen door Gemeenteraad voor andere doelstellingen worden bestemd. Strategische grondverwerving kan worden toegepast om vroegtijdig grip te krijgen op toekomstige ontwikkelingen.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (VPB) ingevoerd voor ondernemingen van overheden. Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is het scheppen van een gelijkwaardig speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Overheden die winst of structureel overschotten realiseren met activiteiten die concurreren met de ‘markt’, zijn VPB plichtig. In 2017 hebben we de winstgevendheid getoetst en in kaart gebracht wat de fiscale gevolgen van de grondexploitatieactiviteiten zijn. Na afsluiten van de jaarrekening kan in de loop van 2018 de werkelijke belastingdruk worden bepaald.

noot: Het oordeel van de Belastingdienst op de Purmerends positie is nog niet bekend.

Aanscherping Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)

Op 17 maart 2016 is het wijzigingsbesluit tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties in werking getreden. Voor de grondexploitaties is de wijziging al per 1-1-2016 in werking getreden.

De belangrijkste wijzigingen die in de grondexploitaties verwerkt zijn:

• De richttermijn van grondexploitaties is maximaal 10 jaar. Afwijken van deze termijn mag, mits de gemeenteraad besluit tot aanvullende beheersmaatregelen. Voor de grondexploitatie bedrijventerrein Baanstee-Noord rekenen we met een looptijd langer dan 10 jaar. De genomen beheersmaatregelen betreffen beperking van de indexering van de opbrengsten vanaf 2025 met 1%. Ook maken we alle kosten voor het bouwrijpmaken en 75% van de kosten woonrijpmaken uiterlijk 2025.
• De rentetoerekening aan grondexploitaties moeten we baseren op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Daarbij stellen we de disconteringsvoet gelijk aan de toegerekende rentevoet.
• Voor strategische gronden is de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) afgeschaft. Strategische gronden staan voortaan als Materiele Vaste Activa op de balans. Er is een overgangsregeling van 4 jaar voor de relatie tussen boekwaarde, marktwaarde en de geldende bestemming.
  

RESULTAATBESTEMMING

Bij het verwerken van gerealiseerde, dan wel nog te realiseren winsten en verliezen ten aanzien van grondexploitaties, hanteren we binnen het grondbeleid in Purmerend de volgende methodiek:

Verliesneming

Zodra duidelijk wordt dat een grondexploitatie verliesgevend zal worden afgesloten, moet het verlies worden verwerkt in het resultaat. Dit vindt plaats door een verliesvoorziening te treffen.

Winstneming

Winstneming vindt plaats:

• bij het afsluiten van een grondexploitatie, of
• als we tussentijds met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen stellen dat een grondexploitatie winstgevend zal worden afgesloten. Hierbij houden we rekening met de resterende risico’s die de gemeente loopt, zowel qua opbrengsten als qua kosten van de grondexploitatie. Als de waardering van de risico’s kleiner is dan de contante waarde van de grondexploitatie, kunnen we winst nemen. De winstneming verwerken we in de jaarrekening.

Tabel: Verwachte resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE)